EL CORREDOR DE PROPIEDADES

Antecedentes generales.

Hasta 1977, el ejercicio de la actividad se encontraba regulado por las disposiciones de la ley N° 7.747, de 24 de diciembre de 1943, y su Reglamento (decreto N° 1205, de octubre de 1944, del Ministerio de Economía). El ejercicio del corretaje de propiedades, fiscalizado por el Ministerio de Economía, contemplaba la inscripción obligatoria en un Registro Nacional de Corredores de Propiedades, tal como hoy ocurre con los corredores de seguros y de las bolsas de comercio.

Por medio del decreto ley N° 953, de 15 de octubre de 1977, y de la ley N° 18.796, de 24 de mayo de 1989, se derogó tal registro y desaparecieron también todas las normas que regulaban el corretaje de propiedades.

Actualmente, el corretaje de propiedades es una actividad que cualquier persona puede realizar sin limitaciones ni exigencias previas, lo que ha dado origen a un incremento sustancial de personas que asumen la mencionada calidad, sin contar con los estándares de capacitación e idoneidad que el público espera en ese tipo de intermediación.

Ante esto, el 3 de agosto de 2010, la Cámara de Diputados presentó un proyecto de ley que para dar curso a la creación del Registro Nacional de Corredores de Propiedades (ver sesión ordinaria N° 58). En la sesión se argumenta que resulta del todo conveniente la existencia de una regulación que norme la actividad de corretaje de propiedades, que establezca requisitos mínimos de capacitación y solvencia que garanticen un desempeño correcto de la misma, que disuadan el ejercicio de prácticas abusivas o negocios ilícitos. En los hechos, basta tener un teléfono y pagar una patente municipal para actuar libremente en un mercado cada día más complejo y exigente.

Normas jurídicas aplicables

• Constitución Política de la República de Chile
• Código Civil
• Ley General de Urbanismo y Construcción
• Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos
• Ley de Arrendamiento de Predios Rústicos
• Ley de Copropiedad Inmobiliaria
• Ley de responsabilidad Civil en Materia Inmobiliaria (Ley N° 19.472)
• Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces
  

Actos asociados a la actividad inmobiliaria

La actividad económica del rubro inmobiliario se puede definir como la intermediación en la transacción de bienes inmuebles tales como operaciones de compraventa, arriendos, administración, etc. En específico, las actividades asociadas a esta actividad son:

• Actualizar información de mercado de la zona. 
• Gestionar de tasación comercial.
• Gestionar de mandato de compraventa de bien inmueble.
• Analizar y definir el plan de venta o marketing inmobiliario.
• Elaborar la ficha informativa
• Publicar en medios idóneos de publicidad.
• Reunir la documentación necesaria del inmueble (no contempla su análisis legal). 
• Gestionar y coordinar la visita al inmueble.   
  
• Mostrar la propiedad a compradores potenciales. 
• Seguimiento de prospectos. 
• Recibir y presentar la oferta de la operación inmobiliaria. 
• Negociar las ofertas y/o contraofertas.
• Gestionar la suscripción de la Promesa de Compraventa y/o Compraventa Definitiva o, en general, gestionar el cierre del negocio.
• Administrar bienes inmuebles

Algunas actividades del Corredor de Propiedades requieren de los servicios profesionales de los abogados, quienes deben realizar el análisis jurídico de los títulos del inmueble, la redacción y/o revisión de contratos, gestiones notariales y registrales, asesoría y representación judicial, etc.

Comisiones asociadas a la intermediación

Arriendos 

Para las propiedades de uso habitacional, hay que distinguir de acuerdo a la duración o vigencia del contrato:

• Si la vigencia del contrato es de un año, la comisión de mercado que se cobra es de un tercio o máximo medio mes de arriendo. Para las propiedades de uso comercial u oficinas, si el contrato de arriendo tiene una duración menor a 24 meses, la comisión que se cobra es de medio mes de arriendo. 
• Si la vigencia del contrato es de dos o más años, la comisión que se cobra es del dos por ciento del total del contrato de arriendo. Se suele exigir para este tipo de propiedades un contrato mínimo de tres años o un contrato de cinco años con cláusula de salida al tercer año. 

Compraventa

Para las propiedades de uso comercial, oficina e industrial, la comisión de mercado que se cobra es del dos por ciento del total del contrato de venta a cada una de las partes, es decir, vendedor y comprador.   

La administración inmobiliaria

Son los actos necesarios para la conservación y revalorización de los bienes inmuebles o del patrimonio. Las actividades asociadas a esta actividad son:

•  Cobrar y percibir las rentas de arriendo. 
• Liquidar la renta y depositar en la cuenta corriente del propietario.
• Controlar mensualmente el pago de cuentas de servicio y gastos comunes. 
• Pagar las contribuciones y/o dividendos si el propietario así lo desea. 
• Gestionar las mantenciones; cotizar, contratar y supervisar las  reparaciones, los que pueden ser descontados de las restas de arriendo. 
• Administrar y devolver las garantías.
• Finiquitar el contrato de arriendo.
• Visitar para validar el estado de la propiedad. 
• etc.