COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

¿Qué es la Compraventa?

La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio (Art. 1793 del Código Civil)

¿Qué es un bien inmueble?

Los bienes son las cosas que, prestando una utilidad para el hombre, son susceptibles de apropiación. El bien inmueble, no puede transportarse de un lugar a otro sin cambiar su naturaleza (Juan Andrés Orrego. Los bienes). Los artículos 568, 569 y 570 del Código Civil define los bienes inmuebles por naturaleza, por adherencia y destinación.

¿Qué es la compraventa de bienes inmuebles?

Es un contrato solemne. Solemne significa que está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil (Art. 1443 Código Civil)

¿Cuáles son las formalidades de la compraventa de bienes inmuebles?

• El artículo 1801 del Código Civil establece que la venta de bienes inmuebles debe efectuarse por escritura pública.
• El artículo 686 del Código Civil establece que la tradición del dominio de los bienes inmuebles debe efectuarse por la inscripción del título en el Registro del Conservador.

La capacidad para celebrar el contrato de compraventa

Son hábiles para celebrar el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo acto o contrato. En consecuencia, todas las personas son capaces, salvo aquellas que la ley declara incapaces (Arts. 1446 y 1795 del Código Civil). 

Tipos de incapacidad

• Son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordos o sordomudos que no pueden darse a entender claramente. Sus actos no producen ni aun obligaciones naturales, y no admiten caución.
  
• Son relativamente incapaces los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdicción de administrar lo suyo. Sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos, determinados por las leyes.
  
• Son especialmente incapaces la prohibición que la ley a impuesto a ciertas personas en la ejecución de ciertos actos.

Casos prohibidos por la ley para celebrar contratos de compraventa

• Prohibición de compraventa entre marido y mujer no separada judicialmente. 
• Prohibición de compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad.
• Prohibición de venta por administradores de establecimientos públicos.
  
• Prohibición de comprar ciertos bienes que pesa sobre los empleados públicos.
  
• Prohibición a los jueces, abogados, procuradores y otras personas que se desempeñan en el ámbito judicial.
  
• Prohibición de comprar de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o curadores.
  
• Prohibición de comprar por el mandatario, síndico o albacea.

Frecuentemente, antes de celebrar la compraventa de un bien inmueble, se suscribe un contrato preparativo (promesa de compraventa) del contrato definitivo. Su redacción es muy importante ya que considerando el principio pacta sunt servanda el contrato celebrado adquiere fuerza obligatoria para las partes según establece el art. 1545 del Código Civil:

Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.  

¿Qué es la promesa de compraventa?

Es un contrato solemne mediante el cual las partes se obligan a suscribir un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición.

¿Cuáles son las solemnidades?

• Debe constar por escrito
• No debe adolecer de vicios de nulidad
• Debe contener un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato
  
• Debe especificar de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban
  

¿Por qué es importante firmar una promesa de compraventa?

El contrato de promesa permite solicitar al juez competente el cumplimiento del contrato de promesa o resolverlo y ordenar el pago de indemnización de perjuicios.

Específicamente, el artículo 1553 del Código Civil establece que si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:

• Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido;

• Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;

• Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

También es importante el título en que consta el contrato de promesa:

• Si consta en escritura pública, podrá solicitarse su cumplimiento mediante las normas del juicio ejecutivo de obligación de hacer.
• Si consta en escritura privada, deberá solicitarse la vía ejecutiva o ejercer previamente una acción ordinaria destinada a declarar la existencia de la obligación de celebrar determinado contrato.